Аренда помещения для общепита: что не упустить?

В сфере общественного питания фактор помещения играет важную роль в развитии вашего бизнеса. Правильно выбранная локация, проходимость места для открытия кафе или ресторана, соседние организации – все это может существенно повлиять на то, будет ли ваше заведение популярно у посетителей. Важна не только привлекательность локации, дополнительно стоит учитывать стоимость арендной платы и прочих расходов на помещение, его состояние, наличие уже установленного оборудования и другие детали.

Рассмотрим, на какие юридические нюансы стоит обратить внимание при выборе помещения для общепита и при заключении договора аренды.

Факторы выбора помещения

• Первое, что следует определить перед выбором – тип будущего объекта общественного питания.

Всего таких типов в зависимости от формата заведения 14: например, кофейня, кафе, ресторан, фудтрак, столовая и т.п.

Вы сами решаете, каким будет формат вашего заведения – просто выберите подходящий по описанию к одному из типов. Инвестор решает это самостоятельно и не должен ни с кем согласовывать. Но нужно не забыть включить сведения о новом объекте в Торговый реестр.

Однако, избранный формат работы может влиять на некоторые дальнейшие шаги. Например, санитарно-гигиенические требования для кофеен менее строгие, чем для ресторанов, а продажа алкоголя и табака возможна не во всех типах объектов.  

Определение типа объекта напрямую повлияет на концепцию будущего заведения и, соответственно, на требования к его размещению.

• Размещался ли в этом помещении объект общепита ранее.

Если да, то скорее всего в помещении уже решены некоторые вопросы для проверки санстанции: работает вентиляция, хватает помещений для приготовления разных видов пищевых продуктов и т.п. Поэтому открыть свое заведение в таком месте проще.

Конечно, открыть заведение общепита с нуля в новом помещении – это непростая задача, но это вполне реально. С 2018 года в Беларуси разрешено использовать помещения для общепита, даже если по документам они предназначены для чего-то другого, например, для офиса. Но это возможно только если для использования помещения по новому назначению не нужно проведение реконструкции.

Соответственно, возможно использовать под общепит помещения с иным назначением. Преимущественно так используются административные помещения. Однако, это возможно до тех пор, пока не нарушаются права и законные интересы других лиц – работа вашего заведения не должна мешать соседям.

• Прохождение санитарно-гигиенической экспертизы в санстанции.

Санитарно-гигиенические требования подробно описывают в том числе необходимый порядок расстановки и использования оборудования, его количество, требования к отделке помещения, наличие необходимых инженерных сетей и требования к ним. Поэтому уже на этапе подбора помещения для аренды стоит задумываться о том, сможет ли помещение удовлетворить всем санитарным требованиям с учетом его формата и планируемого меню. Рекомендуем на этапе выбора помещения привлекать специалиста-технолога, который поможет корректно подготовить помещение к прохождению экспертизы. Этот же специалист поможет вам разработать документы, необходимые для проверки санитарной станции: программу производственного контроля и план расстановки оборудования.

Нюансы при заключении договора аренды для общепита

Следующий шаг после выбора помещения – оформление договора аренды. Это нужно для того, чтобы избежать в дальнейшем споров и максимально эффективно пользоваться арендованным имуществом. Обычно договор готовится арендодателем и передается будущему арендатору, поэтому нужно внимательно ознакомиться с предложенным проектом и оценить риски.

Рекомендуем при заключении договора обращать внимание на следующие моменты:

1. Кем является арендодатель.

При заключении договора обязательно стоит проверить правоустанавливающие документы на помещение, целесообразно проверить объект по реестру недвижимого имущества и реестру залогов.

В Беларуси разрешено сдавать в аренду помещения под общепит и юр. лицам, и ИП, и гражданам.

При этом при аренде помещения у физического лица субъекту хозяйствования нужно помнить, что арендатор при оплате собственнику помещения ежемесячных платежей может быть налоговым агентом арендодателя и будет обязан уплачивать с этих сумм подоходный налог в бюджет.

Необходимо выяснить, не является ли арендодатель нерезидентом. В таком случае при заключении договора нужно будет учитывать требования внешнеторгового законодательства.

2. Арендная плата в договоре.

Арендная плата – обязательное условие договора аренды, без согласования которого договор будет признан незаключенным.

Отметим, что с сентября 2023 года приостановлено право сторон устанавливать арендную плату в привязке к иностранной валюте. Поэтому ставка аренды должна определяться в белорусских рублях либо с привязкой к другим единицам, удобным для сторон.

В связи с этим запретом у арендодателя часто возникает желание устанавливать право на одностороннее изменение ставки, без согласования с арендатором. Внимательно читайте условия в данной части.

Еще один механизм, который часто предусматривается в договорах аренды для общепита – сниженная ставка арендной платы за первые месяцы. Например, арендатор не будет платить полную сумму аренды за то время, когда в помещении ремонт, идет подготовка к открытию и объект не используется полноценно. Разумно заранее продумать, сколько времени могут занять подготовительные работы и согласовать с арендодателем данный срок.

Также нужно помнить, что помимо суммы аренды в договор, как правило, включаются требования об уплате коммунальных, эксплуатационных платежей. Будущему арендатору полезно ознакомиться с составом и примерными суммами таких расходов. Чтобы в дальнейшем суммы не стали «сюрпризом» для арендатора.

3. Обеспечительный платеж.

Часто в договоре аренды стороны согласуют внесение арендатором обеспечительного платежа. Однако, этот инструмент сам по себе мало урегулирован законодательством. Поэтому разумно максимально детально описать его применение в договоре, чтобы потом не возникло разногласий. Например, стоит описать следующие моменты:

• суммы и сроки внесения;
• возможность его использования арендодателем;
• необходимость и порядок пополнения;
• порядок возврата;
• судьба обеспечительного платежа при смене собственника помещения и пр.

4. Срок аренды

Долгосрочная аренда помещения для общепита – это взаимовыгодное решение для вас и арендодателя. Вы получаете стабильность и возможность планировать развитие своего бизнеса на длительный период, а арендодатель – гарантию дохода.

5. Односторонний отказ от договора.

По общему правилу односторонний отказ от договора невозможен. Но стороны могут предусмотреть такие основания в договоре. Поэтому арендатору следует внимательно изучить проект договора и обратить внимание на случаи одностороннего отказа обеих сторон от договора.

6. Ремонт помещения.

По умолчанию помещение сдается арендатору с обязанностью возвратить его в таком же состоянии, с учетом естественного износа. Однако, в сфере общепита помещения чаще сдаются с последующим ремонтом арендодателем «под себя».

Косметический ремонт позволяет арендатору привести помещение к дизайну, необходимому для размещения заведения, а также обновить покрытия стен, пола и потолков, что важно для успешного прохождения санитарной экспертизы.

При проведении ремонта арендатору важно обратить внимание на возможность выполнения строительных работ в помещении по договору, в том числе:

• возможно ли вообще что-то менять в помещении,
• характер изменений (возможность их отделения без ущерба для помещения),
• нужно ли согласовывать с арендодателем планируемые изменения,
• за чей счет выполняются работы и можно ли будет учесть сумму улучшений помещения в счет арендной платы.

Это важно предусмотреть на этапе заключения договора, чтобы потом не оказаться в ситуации, когда арендодатель потребует вернуть помещение в исходный вид и арендатору придется за свой счет снова делать ремонт.

7. Передача дополнительного оборудования или мебели вместе с помещением.

Дополнительным условием в договоре может быть передача в аренду вместе с помещением оборудования или мебели, если они подходят арендатору.

В таком случае в договоре или акте приема-передачи помещения целесообразно перечислить все, что передается арендатору, а также подробно описать все предметы и особенности их состояния, степень износа и дефекты.

Учет перечисленных нюансов поможет подобрать помещение, идеально подходящее для вашего заведения, и арендовать его на условиях, которые будут максимально способствовать развитию вашего бизнеса. Проконсультировать по вопросам подбора помещения для общепита и помочь заключить договор аренды помогут юристы компании «Грин Лигал».